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政策张弛有度,房价是否还要大涨,细谈最近观察到的现象

2019-03-12 04:51
    从去年开始,放松调控的苗头已经出现:2018年1月6日,兰州取消包括西固区等多个区域的限购;2018年7月4日,太原取消限售措施,不再要求必须满2年再出让;2018年12月18日,山东菏泽市取消一、二手房限售政策;2018年12月19日,广州对预售、网签价格指导机制进行优化,严禁签订双合同,这是首个变相松动政策的一线城市;2018年12月21日,珠海松绑限购,非本地户籍人才购房5年社保变为1个月起;2018年12月21日,杭州限购松绑,外地户籍在杭购房,社保或个税缴纳记录允许出现累计补缴3次的情况,但是不得断缴;2018年12月28日,合肥限购政策松动,部分区域可以不提供社保证明;2019年1月3日,青岛暂停高新区的公证摇号政策……至此,全国已经有不少城市调整房地产调控政策,全国房地产政策呈现出一边倒的放松倾向。

     放松是形势所迫。此前报告等一系列文件,出现了调整的信号,房地产领域也有了建设长效机制的说法,其实是准备进行制度调整。但在整个经济制度特别是房地产制度未做出大改变之前,毕竟就业、税收等主要还由个体私营经济承担,市场的冷热对社会稳定的影响很大,而由于极强的产业关联作用,房地产又对国民经济的影响极大。因此,房地产政策因时而变,也是必然。

    最近财政收入的下滑、地方财力的紧张、地方被迫以引进人才方式变相放松楼市调控、一手和二手房因限价引起的价格倒挂以及由此引起的官员寻租与哄抢,这些现象必然引起高层重视,政策上也必然有调整,这只是时间问题。
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    说政策不会“一松到底”,只能是逐步放松,试探性推进,原因在于:第一,这次《ZF工作报告》中对房地产行业管理的表述确实出现了大变化,但文字陈述比较温和,这意味着ZF也不希望各地推出火爆的刺激政策;第二,“房住不炒”的口号仍余音绕梁,根据中国几千年形成的官场文化,“面子”意识还是要有的;第三,本次报告继续强调更好地解决群众住房问题,要落实城市主体责任。如果刺激政策出台过猛,导致价格过快上涨,再被舆论关注,或被高层问责,则是自找麻烦。因此,我们会看到一些主要城市试探性地往前推进,不一定把救市政策“一揽子”推出来。这样做也便于把握调控的结果。

     房价会不会继续大涨?

        在《ZF工作报告》提出,要坚持稳中求进,稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,保持经济持续健康发展和社会大局。这样,在制造业严重不景气、产能过剩及基础设施缺乏ZF投入保障、其他投资七零八落的背景下,对房地产投资管制的适度放松,已是必然的选择,不管是明着放松还是明紧暗松。这样或许能稳住全社会固定资产投资增速,防止经济增速继续下滑。

     这会不会带来房价的进一步上涨?我觉得这是必然的,而且根据目前的经济、社会形势,即使有所上涨,高层也是有心理准备、能接受的。

  房价会涨,允许房价涨,那今年房价会不会大涨呢?六、七百个城市,市场条件千差万别,又强调因城施策,个别城市有比较大的调整也是正常的。比如,此前因为政策过于严厉,下跌程度比较大的区域,可能会出现“修正性回调”现象;再如,某些经济形势相对较好、外来人口增速较大的城市,也可能因为供应短缺而呈现需求较旺局面。但从全国的情况来看,倒是不用过分担心。

     第一,行政问责制的阴影尚在,地方官员大多不想触及高层的心理承受底线,不想成为被请喝茶的对象;
     第二,这次政策的放松,可以说在中央层面就是一种谨慎地校正,热点城市在出台政策时也将试探着逐步推进,限购、限贷、限价、限售、限商等各种限制政策未必一步取消。这样,大部分城市需求的释放也不会是大爆发式的。
     第三,中央可能通过窗口指导方式,对税收、利率、首付等政策的变化进行把控。我相信政治局在讨论这次房地产政策的变化时,对国务院也应该是有提醒式交代的。
      第四,在2015-2018年“去库存”调控实践中,大部分三、四、五线城市长期积累的需求已经释放,购买力已经显得疲软。即使再出政策,这些城市的刺激效果也不会太明显。
     第五,在“反腐败”已成长期态势的情况下,公务员买房投资的积极性不会明显抬头;在“私营企业离场论”阴影犹存和房产税(针对住宅的)出台日期越来越近的背景下,商界人士投资性需求的释放也会较谨慎,与几年前的景象会不同。
      第六,此前几年经济形势恶化,在中小企业倒闭潮、P2P爆雷、股市暴跌过程中,很多中小企业主和中产阶级家庭损失很大。即使机会来临,可能也心有余而力不足了。

    如果你对中国政策文化有系统研究,特别是政策出台前宏观形势的变化及对ZF的压力、重要官员的调研活动、官方就行业说话的语气、政策主导者的地位与稳定性等有研究,对房地产调控,去年下半年你就会得出“既要放松又要谨慎推进”的结论。只是,在研究政策和投资机会的同时,还要看得更远些,揣摩一下制度的演化方向,政策变化只是小周期,几年一个轮回,它们嵌套在经济、社会制度里。但只盯着政策,不关注包裹着这些政策的制度“外壳”,这应该是一种致命的“视力”缺陷。