您现在的位置:年轻妈妈 > 妈妈生活 > 楼市新变局,这类城市房价或将调整!(转载)

楼市新变局,这类城市房价或将调整!(转载)

2019-01-25 07:15
  不少人认为,近两年三四线城市房价上涨与棚改有关,当棚改如火如荼的时候,三四线城市房价则有较强的上涨压力;反之,当棚改退潮的时候,这类城市房价或将降温!

  一、什么是棚改?

  棚改全名叫棚户区改造,意思是政府对城镇当中的危房、旧房进行改造升级,从而实现宜居、安居的目的。

  2015年,国家提出2015—2017年,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套,农村危房1060万户。2017年又提出,2018年到2020年三年时间里,将再改造各类棚户区1500万套。

  Wind数据显示,2014年以来,全国棚户区改造建设计划套数分别为470万、580万、600万、600万和580万套,而全国实际执行套数则分别是470万、601万、606万、609万和626万套。

  也就是说近几年,地方棚改的任务不仅超额完成,而且不断呈递增态势。棚改安置主要分为两种,一是实物安置,二是货币化安置。前者是政府提供给被拆迁人房子,以新房代替旧房,后者是政府直接给被拆迁人资金,让他们自己去买新房子。无论如何棚改能否顺利进行都离不开钱!

  二、那么地方政府哪些来的钱进行棚改安置呢?

  一般来说地方政府资金主要来源于三大方面,一是棚改专项贷款,二是地方财政支出;三是发行债券。不过在这三者当中占比最大的是棚改专项贷款。


  简单地说就是地方政府向三大政策性银行(中国农业发展银行、国家开发银行、中国进出口银行)提供贷款,获得资金后进行实物安置或货币化安置。

  我们来梳理下这个链条:

  首先,央行通过PSL给政策性银行发行基础货币,PSL全名叫抵押补充贷款,是央行2014年创设的一种货币操作工具。有几个特点,一是对象仅限于政策性银行,二是期限比较长,一般有3-5年,这已经是货币操作工具期限最长的一种了,除此之外,央行对商业银行开展的货币操作期限基本都在1年以下。

  比如1月23日央行开展的2019年一季度定向中期借贷便利(TMLF)操作,虽然实际使用期限可达到三年,但期限只有1年,需要两次续做才能展期。

  数据显示,2018年10月末,PSL余额为33111.00亿元。这只是基础货币,通过金融体系的派生还可以衍生出数倍的存款以及现金(M2)。我们以5.5倍的货币乘数来计算,那么:

  M2=基础货币×货币乘数=33111×5.5=18.2万亿

  这么庞大的资金假如都进入楼市肯定会促使房价上涨。棚改对三四线房价带动主要来源两方面,一是棚改的规模,我们看到近几年棚改的规模总体是上升的。二是货币化安置的比例,这个影响更大,更直接。因为给了被拆迁户资金让他们去买房相当于增加了新的购买需求。

  在过去的3年,中国棚改货币化安置的比例逐年提升,从14年的10%、到15年的29.9%,到16年的48.5%,17年各地棚改货币化安置的目标平均约60%。

  可见,近几年三四线城市房价上涨与棚改规模上升有关,也与货币化安置比例上升有关。不过这些现象在2018、2019年却悄悄发生变化。

  一是货币化安置方面,2018年国家提出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。显然,未来的棚改货币化安置慢慢退出是大概率事件。


  二是在棚改规模方面,与此前棚改任务不断超额完成不同的是,2019年地方棚改工作目标比2018年有很大的下调,根据21世纪经济研究院不完全统计显示:

  山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

  棚改目标下滑有相当大一部分原因是资金压力,去年底,住建部定调2019年棚改计划时要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。


  三、什么是地方专项债?

  地方专项债是区别于一般债券而来的,一般债券是地方政府以当年的地方财政收入作为担保发行债券,向社会筹款的一种借钱方式。而专项债是以某个具体的项目作为担保,这个项目有一定的收益。根据项目投资金额以及收益来确定发债规模及利率。

  他们两者的共同点是都会算入地方政府债务里面,但是现在有一个问题,原来的棚改资金主要是棚改贷款,一般是以地方融资平台主体去申请,并不算入地方政府债务,未来如果棚改的资金主要来源专项债的话,一方面在国家严控地方政府债务的情况下,增长的空间有限;另一方面,现在只有省级政府才有条件发行地方债,如果某个城市想要申请专项债需要层层审批。

  可见,在棚改资金来源发生重大变化的情况下,只有那些财政收入殷实,城市级别较大的城市才有更多的机会和条件推进棚改,比如一二城市,省会级以上城市等。反之,那些财政收入较为紧张的三四线城市大规模的棚改将难以为继,不过这不意味着房价马上大跌,因为虽然棚改降温,但是按照计划2019年、2020年棚改还有一定的规模,只是数量有所下降。其次,棚改只是影响房价的原因之一,还有很多,比如房地产调控、人口、资金等。