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为什么房价一直在?揭开楼市公开的秘密,看清未来方向!

2019-01-25 03:32
  近20多年以来,中国的房地产市场走出了一轮波澜壮阔的大牛市行情,几乎是只要买入,就能赚。中国老百姓的投资理财获得收益最多的地方也就是房地产市场。
  当然今天大家都在关心,我们未来的房地产市场的价格会怎么变动?那么要把这个事情说清楚,你就要了解,为什么在过去20多年房子一直涨?

  01为什么房价一直在涨? 

  这个逻辑很简单,房价与经济发展和国民收入是正相关的。经济在发展,收入在增加,房价就会上升。那么过去的20多年是中国老百姓收入增长最快的20多年。

  从90年代初,我们的普通工资收入只有一百多块钱,到现在一个普通工资的收入可以到几千块钱,增长了几十倍。那么与之相对应的呢正好也是房子涨了几十倍。所以房价的上升实际上本质在于我们老百姓收入的上升。

  所以你要分析我们未来房价是涨还是跌,还是不涨不跌,一个核心的就是你要分析我们未来经济还能不能保持高速的增长或者是不再增长的。

  如果你相信我们的经济未来仍然能保持较快的速度在上升,那么你对房价就没有理由担心。反之,如果你觉得经济未来不看好,那么你还相信房子会涨,那就是盲目相信。

  所以你要做好理财,你确实需要对宏观经济的发展趋势有一个清晰的判断。

  事实上你的资产配置除了跟你自身的状况有关系以外,另外一个影响我们资产配置的因素就是我们所处的经济环境以及这个经济未来发展的趋势。

  因为如果你对宏观经济趋势有了一个清晰的了解了,你对你的财务该怎么安排才能够有依据?而如果你对宏观经济趋势完全不了解,或者只是假设你的未来经济是一个静态的固定的,那么你得到的结论当然就是错的。

  就像20多年前北京推出了商品房,当时房价多少呢?大约是1000块钱一平米。于是人民日报发表了一篇评论文章说“这个房价贵的离谱了,老百姓根本买不起,需要攒100年的钱才能买一套房子“。
  他是怎么算的呢?他说“假如你买个普通的一套房子60平方米的话,那么你这一套房子要60000块钱”。

  当时一般人的工资就几十块钱,高的也就百把块钱,假如一个人一个月能够存50块钱,这已经是很大的一个数字了,那么一年能够存多少呢?正好可以存600块钱,一年存600块钱,要买一个60000块钱的房子,当然就要存100年。

  人民日报的数学没有算错,但是他犯的最大的错误就是用静态的思维看待我们的经济。他没有想到20年以后,我们现在的工资是几千块钱一个月,过去20多年我们的经济走势大家看的都很清楚了,但是决定我们现在资产配置的不是我们过去经济的走势,而是我们未来经济的发展趋势。

  02环境影响房价

  另外一个影响我们房价非常重要的原因是什么呢?就是环境。
  就像在房地产市场有一个著名的段子,就是决定房价的第一个因素是位置;第二个因素是位置;第三个因素还是位置,也就位置决定房价。所谓位置实际上讲的是这个房子周围的环境。

  比如说你原来住在一个小区里边,这个小区的对面是一个化工厂,后来化工厂被拆了,建成了另外一个小区了,那么你的房价就有一个大幅的上升。

  然后再过一段时间,地铁又通到了这个地方了,房价又一次大幅度上升,然后再过一段时间,就为了棚户区被拆了,建成了一个 shopping mall,周围形成了一个商业中心,你的房价又一次获得了提升

  在这个整个过程中,你的那个房子没有一丝一毫的变化,但是你的房价在不断的上升,原因是什么呢?很简单,就是你周围的环境发生了变化。

  而过去20多年,我们的房价的上升,实际上还伴随着一个就是中国城市基础建设的发展而不断上升的。

  那么我们又要做一个判断呢,那我们未来城市的基础建设会不会继续高速发展呢?很遗憾,我的结论又是比大部分人想象的要悲观一点,中国城市大规模的基础建设已经接近尾声。

  城市的基础建设核心的有三块:第一个是交通体系,比如说地铁、机场、高铁、高速公路,包括现在的高速互联网。这一块大家有目共睹,是我们过去发展最快的一个领域,那么未来还会进一步发展,但是一定是大大的放缓,因为很简单,国家在这方面的投资已经过度超前了。

  我们一直对外说我们还是一个发展中国家,我们从人均GDP的角度也确实还不高,但是我们的高速公路、我们的地铁、我们的机场已经是世界上最先进的了,你想想看我们未来还怎么发展?即使还能够做到更好,是不是我们也应该把资源投在其他一些地方呢?实际上一个国家跟一个人一样,他的消费、他的资源的配置也要是均衡的。

  我们一个人的消费、衣食住行要均衡,不要我们现在的消费水平还是一个中等水平,但是我们穿的衣服都是最好的衣服,那么接下去毫无疑问,我们再增加的钱是不是应该更多的改善我们的饮食、改善我们的出行、改善我们的居住呢,就是这个道理。

  所以在基础建设这一块,未来中国仍然有很大的发展空间,但是发展速度将会放慢。